Обманули в долевом строительстве

Обманули в долевом строительстве, подозреваете Застройщика в недобросовестности, данная статья поможет Вам рассмотреть подводные камни в данном направлении!

Покупка квартиры в современных условиях - достаточно проблемное мероприятие. Россияне всячески стараются снизить стоимость жилья, либо оформляют ипотечные договоры с банками.

Подводные камни в долевом строительстве

Обычная процедура покупки недвижимости заключается в передачи прав владения имуществом, в обмен на некую сумму. Но в нашем случае, вы выплачиваете всю сумму денег за квартиру во время постройки дома. При этом ее стоимость может быть ниже рыночной на 20-30 процентов. Не правда ли заманчивое предложение? Именно под гнетом этого, многие люди попадаются на удочки мошенников, либо же тех, кто не способен выполнить все обязательства. Поэтому, прежде чем согласиться на участие в долевом строительстве, вам следует запастись кое какой информацией, важные моменты раскроются в рамках данной статьи.

Начиная с апреля 2005 года, благодаря выходу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», собственники жилья получили больше защиты со стороны государства. В случае непредвиденных ситуаций, дольщики имеют больше прав и возможностей выражения своих интересов в сторону застройщика. Однако как и во всех правилах, в этом есть исключения.

Закон защищает дольщиков

Главное, что пришло с вышеназванным федеральным законом, так это то, что теперь при сотрудничестве застройщика и дольщика недвижимости, заключается обоюдный договор, вместо инвестиционного договора, который использовался до 2005 года.

Благодаря этому закону, дольщики имеют кое какие гарантии со стороны застройщика, а именно то, что застройщик не имеет права заключать долевой договор до того, пока не выполнит установленные государством условия. Что это за условия?

Требования к застройщику

• перед постройкой, застройщику необходимо будет выкупить на открытом аукционе земельный участок под будущей дом;
• получить разрешение на строительство дома;
• также перед застройкой теперь необходимо опубликовать на просторах интернета, в местных печатных изданиях или других средствах массовой информации всю информацию о проекте (проектная декларация);
• после того, как застройщик опубликует всю информацию, должно пройти не меньше полумесяца;

Бывали случаи, до принятия федерального закона о долевом участии, что квартиры продавались дважды - махинации со стороны застройщиков. На сегодняшний день, благодаря закону, все договоры долевого участия (каждый) фиксируются в регистрационной палате, делается это в обязательном порядке.

Долевой договор подразумевает под собой и то, что земельный участок, вместе со всем зданием, является залогом дольщиков. Это значит, что в случае финансовой нестабильности, здание и земля могут уйти «с молотка» в пользу дольщиков. Все доходы с торгов делятся в соответствии с долями.

В законе также прописан тот вариант, когда застройщик будет нарушать сроки сдачи готового объекта. В этом случае, дольщики имеют права требовать компенсации в виде выплаты штрафов и т.д. Не забывайте, что долевое участие со стороны граждан также защищено Законом «О защите прав потребителей», что позволяет в случае обращения в суд требовать значительно большую компенсацию за нарушение договора, чем договорная неустойка.

Если пойти от обратного, в случае если дольщик будет опаздывать с выплатами, то закон застройщика никак не защищает.

Ознакомившись с законом, вы найдете много причин, по которым дольщик имеет права расторгать договор. Причем в ряде из них он может это сделать без согласия застройщика. Опять же, чтобы расторгнуть договор с дольщиком, застройщику нужна веская причина и решения суда. Более близко ознакомиться с этими моментами можно в самом законе, данная статья несет лишь направляющий характер.

После того, как вы удачно въехали в квартиру, 5 лет застройщик несет ответственность за свои действия (за качество постройки). Вы вправе на законных основаниях предъявлять ему претензии в течение вышеуказанного времени. Хочется отметить, что при составлении договора, застройщики иногда хитрят и снимают с себя ответственность после постройки дома, либо же снижают количество времени, но спешим сообщить, что это не имеет юридической силы.

Подведем итоги

При участии в долевом строительстве, согласно соответствующему федеральному закону, между застройщиком и долевым участником, составляется долевой договор.
В данном договоре указываются:

• срок окончания постройки дома,
• сдача квартир,
• а также размеры штрафов для застройщика, в случае каких-либо нарушений.

Договор составляется довольно таки подробно, должны быть четко описаны права и обязанности обоих сторон. В общих чертах процедура оформления долевого договора строительства ясна.

Поговорим о мошенниках на рынке долевого строительства

Наша задача понять то, что имея такие поруки со стороны государства, полного изучения застройщика, все это лишь поможет снизить процент риска. Помимо составления договора, важно учесть следующие моменты.

При изучении строительной площадки дома, ее документов, обратите в первую очередь внимание на дату получения разрешения постройки дома. Как говорилось выше, федеральный закон начал действовать с апреля 2005 года, соответственно, если застройщик получил регистрацию раньше, то он имеет прав использовать старую систему, а именно составление инвестиционного договора. Как вы поняли, что до 2005 года, все дома, которые строились при помощи долевого участия, имели инвестиционные договоры между застройщиками и собственниками. Если вы увидели, что в выбранной вами компании постройка дома производится на площадке, регистрация которой раньше 2005 года, это не обязательно мошенническая схема. Однако примите во внимание тот факт, что застройщик будет на первом месте при выяснении обстоятельств. Договоры инвестирования содержат много подводных камней на случай ЧП или срыва всего мероприятия Застройщики, как правило, стараются лишить прав долевых участников, а себе стараются дать больше возможностей в этом.

У застройщика должен быть пакет документов, которые он обязан предъявлять долевому участнику по первому его требованию.
В пакет этих документов входят:

• оригинальный договор, который дает именно этому застройщику пользоваться землей,
• полный строительный проект будущего дома
• и разрешение со стороны государства на постройку этого дома.

Следует понимать, что необходимо ознакомиться с оригиналами документов, копии легко могут быть подделкой, и они не могут являться точной информацией. Застройщик может предоставить ксерокопии, якобы заверенные соответствующими инстанциями, но хотим предупредить, вы вправе требовать оригиналы документов (что вы и должны сделать).

Чтобы обезопасить себя от материальных обязательств, со стороны застройщика может поступить предложение о заключении не долевого договора, а договора купли-продажи. То есть вы как бы бронируете квартиру в доме. Конечно же, полноценный договор купли-продажи на недостроенный объект оформить не получится, только лишь предварительный. Однако застройщики предлагают заключить основной, после постройки дома (по закону можно будет это сделать после 3-х месяц спустя окончания постройки дома). В этом случае, застройщик выступает в качестве обычного продавца квартиры, то есть никаких обязательств перед вами после постройки он не несет.

Так же в случае срыва сроков постройки, вы не сможете предъявить каких-либо претензий. Напомним, что участие в долевом строительстве выгодное, но очень рискованное дело, поэтому не стоит лишать себя защиты со стороны государства.

Совсем недобросовестные застройщики предлагают участнику долевого строительства заключить договор займа. То есть, вы выплачиваете какую-то начальную сумму денег, заключается предварительный договор, а остальная сумма за жилье оформляется как договор займа. В случае ЧП, фирма застройщик обычно обязуется в нем выплатить сумму не только деньгами, но и так называемыми векселями. Вексель позволяет вам, купить у этого же застройщика какую-то другую квартиру. Но также, вы можете просто остаться с этим векселем. Выше обговоренный закон о долевой собственности не защищает участников строительства в этом случае.

Некоторые фирмы предлагают следующую схему заключения договора. К примеру, 70 процентов суммы за жилье, вы оформляется обычным договором, а остальная часть идет как страховой взнос. Страховой взнос оформляется договором, в котором указываются случаи, при которых этот самый взнос выплачивается.

Теперь рассмотрим эту схему поближе.

При расторжении договора, застройщик выплачивает по основному договору лишь 70 процентов от суммы квартиры. Остальные 30 процентов, участник долевого строительства получит лишь при наступлении страхового случая. А это все обговаривается в договоре страховки, в общем, если причина там не указана, по которой произошло расторжение основного договора, участник лишается этих денег.

Часто застройщики предлагают платить всю сумму напрямую в организацию, то есть, минуя банк. Да, банк берет комиссию (а при покупке квартиры участвует крупная сумма денег, соответственно комиссия будет не малая), но в случае ЧП, у вас на руках не будет документального подтверждения факта передачи денег. Обо всех минусах этого варианта не стоит говорить, они понятны.

Также при покупке недвижимости, государство возвращает подоходный налог, но в налоговую следует предоставить подтверждение денежной операции, вы не сможете этого сделать, если обойдете банк.

Следуя этим нехитрым советам и ознакомившись с настоящим федеральным законом, вы максимально обезопасите сделку с застройщиком. А вообще выбирайте качественного и проверенного временем застройщика. Удачных инвестиций!

В случае нарушения Ваших прав рекомендую обратиться к юристу. Помните своевременная помощь юриста это 90% победы в суде. Обращайтесь в нашу компанию и мы обязательно поможем.

Генеральный директор