Раздел ипотечной квартиры при разводе
В продолжении темы о разделе имущества считаю необходимым рассмотреть такой непростой вопрос, который довольно часто возникает у бывших супругов как раздел совместно нажитой квартиры (жилья) взятой в ипотеку. Что бы разобраться с перипетиями этого процесса нужно четко понимать, что ипотека оформляется на обоих супругов, где они представлены в качестве созаемщиков или заемщика и поручителя. Данный факт позволяет Банку предъявлять требование к погашению ипо-течного кредита любому из супругов. Действия с ипотечным жильем требуют согласования с Банком.
Способом вывести одного из супругов из под «удара», что в дальнейшем значительно упростит процедуру раздела, это оформить брачный контракт, в котором прописать, что расходы на приобретаемое движимое и недвижимое имущество несет один из супругов. Правда в таком случае второй супруг не сможет претендовать на ипотечную недвижимость при разделе.
Особенности раздела жилья
1. По соглашению сторон. Вариант возможен только при получении согласия от Банка. Теоретически имеет право на жизнь. Но на практике Банки редко дают согласие. Однако в соглашении можно рассмотреть другие вопросы, например о совместном погашении ипотеки и дальнейшем разделе квартиры или выкупе доли одного супруга у другого и т.д.
2. Раздел через суд. Правило раздела через суд касающееся имущества супругов – «все делиться поровну». Сложившаяся судебная практика позволяет сделать отступление от ра-венства долей в одну или другую сторону, при этом супругу доля которого уменьшена полагается денежная компенсация.
Вариант 1: Жилье было приобретено одним из супругов до брака, но часть ипотеки выплачивалась во время брачных отношений. В данном случае второй супруг – не владелец жилья, может претендовать на долю в недвижимости или компенсацию в денежном выражении от второго супруга в размере половины уплаченных средств по ипотеке во время брака.
Вариант 2: Жилье приобретено в ипотеку во время брака. Делится поровну. При использовании материнского капитала, доля того супруга с кем остается ребенок увеличивается.
Так же жилье может быть передано одному из супругов полностью, но такой вариант с большей вероятностью возможен к реализации только при наличии у другого супруга собст-венного жилья.
3. Взаимоотношения с банком. В случаях раздела ипотечного жилья через суд Банк привлекается третьим лицом. Интересы банка затрагиваются при рассмотрении спора между супругами. При разделе жилья встает вопрос о плательщике заемных ипотечных средств. Если жилье передается одному из супругов, то вопрос не встает и интересы банка не ущем-ляются, поскольку само жилье находится в залоге у банка целиком и залоговая стоимость не меняется. При реализации такого имущества финансовые интересы Банка не страдают. Однако если супруги просят разделить квартиру или дом в долях, а следом разделить кредит в соответствии с долями, то обычно Банк категорически возражает, поскольку имущество в долях становиться дешевле, чем целая квартира. Суд редко идет на раздел ипотечного кредита, зачастую ипотека признается общим долгом супругов.
4. Что происходит если ипотечный долг признается общим. Должны оплачивать оба бывшие супруги по договоренности. Если один не платит, то бремя платы ложится на другого. И что бы не потерять жилье придется платить, а в дальнейшем взыскивать задолженность с другого супруга.
В завершении хочется сказать, что какой бы вариант с помощью юриста вы не выбрали, решать будет суд. Только суд определяет порядок раздела имущества. Судебная практика настолько разносторонняя по этому вопросу, а сами споры сугубо индивидуальные, что гарантий в пользу того или иного варианта раздела имущества грамотный юрист никогда не даст. Но приемлемый вариант предложить всегда возможно.
P.S. Хорошая альтернатива судебному разделу имущества – прохождение супругами процедуры медиации при разделе имущества. Это аналог нотариального соглашения о разделе имущества. Но имеет, несомненно, большие плюсы. Во-первых, дешевизна процедуры, во вторых возможность найти компромиссы с помощью посредника – медиатора. Зачастую бывшие супруги расстаются, мягко говоря, не очень хорошо и на контакт не идут. Медиатор поможет найти точки соприкосновения. Досудебная процедура медиации менее конфликтная и более выгодная чем обращение в суд.
Рекомендация эксперта - прежде чем пойти в суд – обратитесь к медиатору. Стоимость про-цедуры начинается от 1000 рублей для каждого супруга.
Генеральный директор ООО Юридический центр «Чернышов и Партнеры»
кандидат юридических наук,
член ассоциации юристов России,
профессиональный медиатор,
Чернышов Сергей Петрович.