Как узаконить пристройку к частному дому
Сооружение пристроек частным домовладениям распространённая практика. Одни жильцы увеличивают площадь, другие вносят коррективы в недостатки после покупки или просто оборудуют террасу.Возведение пристройки является реконструкцией жилого дома. Реконструкция объекта недвижимости осуществляется на основании разрешения на строительство. Если разрешение на строительство не было получено, то, к сожалению, чтобы узаконить самовольно возведенный пристрой, придется обратиться в суд. До тех пор, пока пристройка не будет узаконена, органы местной администрации имеют право требовать её сноса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной является постройка, возведенная:
1) на земельном участке, который не представлен в установленном порядке либо разрешенное использование, которого не допускало её возведения;
2) без необходимых согласований или разрешений;
3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Если планируете что-либо пристраивать к частному дому, то необходимо знать, что разрешение на строительство не требуется лишь при возведении некапитальных пристроек к дому, например: балконов, веранд, террас и т.д.
Узаконить некапитальное строение тоже нужно, но это не сложно сделать даже после того как его построили. Для этого обращаемся в БТИ с заявлением о внесении изменений в техническую документацию на жилой дом. К заявлению прикладываются технический паспорт и правоустанавливающие документы на дом.
По обращению выездная приёмочная комиссия составит акт о переустройстве, на основании которого будут внесены изменения в технический паспорт на жилой дом. После этого объект регистрируют в Росреестре и оплачивают пошлину за перерегистрацию частного дома.
А вот если речь идёт об узаконивании капитальной пристройки, которая возведена без согласования с местными властями, то тут всё сложнее. Узаконить самовольную пристройку возможно только в судебной инстанции, которая признает за вами право собственности на неё.
Первоначально необходимо обратиться в муниципалитет с заявлением на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, скорей всего вам будет отказано. Но это необходимая мера, так как суд, в который в дальнейшем обратитесь с иском о признании права собственности на самовольную пристройку, примет его к рассмотрению, только при наличии доказательства того, что вами ранее предпринимались меры к узакониванию самостроя.
Для того чтобы судебная инстанция одобрила реконструкцию вашего домовладения, перед подачей искового заявления необходимо убедиться, что у вас имеются вся разрешительная документация, в первую очередь это:
- правоустанавливающие документы на земельный участок и жилой дом, в случае их отсутствия, необходимо заказать в МФЦ выписки на объекты недвижимости из ЕГРН;
- технический паспорт на жилой дом, а также кадастровый план земельного участка;
- заключение о техническом и конструктивном состоянии самовольной пристройки (подготовить указанный документ могут работники БТИ);
- заключение газовых, энергетических или водо-канализационных организаций о безопасности подключения объекта к коммуникациям;
- заключения от пожарных и СЭС о соответствии пристройки требованиям соответствующих норм и правил.
Это не полный перечень документов, судья при подготовке к рассмотрению иска может потребовать представить дополнительно ещё какие либо, в зависимости от обстоятельств спора.
Не забудьте так же приложить к иску отказ администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
В процессе рассмотрения вашего иска судом будут выяснятся следующие фактические обстоятельства:
- самовольная пристройка является объектом недвижимости;
- права застройщика на земельный участок на котором расположена пристройка допускали её возведение;
- постройка соответствует правилам землепользования и застройки;
- сохранение пристройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу их жизни и здоровью;
- суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Следует иметь в виду, что суд может назначить комплексную строительно-техническую экспертизу, после проведения которой экспертами будет дано заключение о соответствии произведённой реконструкции требованиям строительных норм.
Если суд признает за вами право собственности на пристройку, то порядок по её оформлению будет такой же, как и для законно построенного сооружения
Руководитель практики - юрист ООО Юридический центр «Чернышов и Партнеры»
Ефремов Сергей Николаевич.