Изменение статуса садового дома, признание его «жилым»
С начала 2019 года действует Федеральный закон №217-ФЗ, допускающий строительство на земельных участках садовых товариществ жилых домов, а также перевод уже имеющихся строений нежилого назначения, в жилые. С момента изменения юридического статуса садового дома, расширяются имущественные права его владельца, у него появляется возможность прописаться в нём, сдать комнаты в наём как жилые и т.д.Процедура перевода садовых домов в жилые дома и наоборот утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 января.2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
Собственнику садового дома, который намерен изменить его назначение, сначала нужно проверить соответствие данного объекта требованиям по безопасной эксплуатации и пригодность для постоянного проживания в нём. Для этого необходимо организовать проведение технической экспертизы, в заключении которой будет указано, соответствует или нет садовый дом требованиям безопасности и надёжности.
Необходимые требования к жилым домам закреплены в Федеральном законе №384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
При поиске экспертной организации важно знать, что проводить такого рода экспертизы вправе только организации или индивидуальные предприниматели, являющиеся членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.
Исследования, которые проводит эксперт:
- проверяется состав и качество материалов фундамента и стен;
- определяется степень износа дома и его конструкций;
- тестируются системы гидроизоляции, утепления и вентиляции;
- выявляются подведённые инженерные коммуникации (газоснабжение, электроэнергия, водопровод, канализация) и т.д.
На следующем этапе, по изменению назначения садового дома из «нежилое» на «жилое», собственнику надо представить в орган местного самоуправления заявление «об изменении статуса объекта недвижимости» с приложением необходимых документов: паспорт заявителя, результаты строительной экспертизы, правоустанавливающие документы на дом (это может быть выписка из ЕГРН) и согласие совладельцев жилья (в случае наличия обременения). Подача указанного пакета документов осуществляется через территориальное отделение МФЦ. Срок рассмотрения заявления обычно не превышает 45 дней.
Если в результате рассмотрения заявления принято положительное решение о возможности изменение назначения дома, то остаётся только зарегистрировать указанные изменения в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого надо подать соответствующее заявление, с приложенным решением администрации отделение МФЦ.
В случае если будет отказано в признании садового дома жилым, то необходимо ознакомиться с его мотивировкой. В некоторых случаях достаточно исправить допущенные ошибки и повторно подать заявление.
При наличии признаков незаконности отказа, необходимо обращаться в суд с административным исковым заявлением, где обжаловать данный отказа местного административного органа. Необходимо знать, что процессуальный срок обжалования решения об отказе составляет три месяца со дня, когда вы узнали о нём
Самые распространенные основания в отказе в изменение статуса дома:
- заявителем не было представлено экспертное заключение по результатам обследования технического состояния садового дома.
Касательно заключения эксперта, как уже было указано выше, важно правильно выбирать организацию, специалисты которой выдают заключения по результатам обследования объекта недвижимости.
- Заявитель не предоставил нотариально заверенное согласие третьих лиц, правами которых обременён дом.
- Вид разрешённого использования земельного участка не допускает размещение жилого дома.
В данном случае можно изменить вид разрешённого использования земли, обратившись с заявлением в орган местного самоуправления.
Порядок оформления прописки на даче.
Если гражданин планирует прописаться на даче, в доме, который зарегистрирован реестре недвижимости как жилой, то необходимо оформить почтовый адрес данному объекту недвижимости.
Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. № 1221 утверждены Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов (далее – Правила). Присвоение объектам адресации адресов осуществляется органами местного самоуправления, как по собственной инициативе, так и на основании заявлений физических или юридических лиц.
Заявление «о присвоении адреса» составляется по форме, утверждённой указанным выше постановлением и подаётся через МФЦ. Плата за оказание данной услуги не взимается, срок оказания – 18 рабочих дней.
Требований по приложению дополнительных документов к заявлению в Правилах нет, так как уполномоченный на рассмотрение заявления орган, самостоятельно запрашивает необходимую информацию. Информация о новом адресе передаётся в Росреестр посредством информационного взаимодействия, то есть участие заявителя не требуется. При желании можно самостоятельно подать заявление «о внесении изменений в ЕГРН» в регистрирующий орган Росреестра, когда будет получено постановление местной администрации о присвоении адреса объекту.
Следующий этап по оформлению прописки на даче, предусматривает подтверждение её необходимости, а именно:
- отсутствие прописки в другом месте (если прописка имеется, то необходимо выписаться), при этом земельный участок и стоящий на нём жилой дом должны принадлежать заявителю на праве собственности.
При оформлении прописки, собственнику жилого дома необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Федеральную миграционную службу по месту будущего проживания.
К заявлению о прописке необходимо приложить:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- технический паспорт на жилой дом;
- правоустанавливающие документы на земельный участок и дом.
- квитанцию оплаты государственной пошлины (для граждан РФ плата за прописку не взимается).
Если собственник жилого дома хочет зарегистрироваться не один, а вместе со своей семьёй, потребуется приложить к заявлению о прописке:
- свидетельство о заключении брака;
- свидетельство о рождении ребенка (для граждан, не достигших 14 лет).
- листок убытия с прежнего места регистрации.
Если вы прикладываете не оригиналы, а копии правоустанавливающих документов, то данные копии следует заверить у нотариуса.
Результаты заявитель вправе получить в течение 10 дней.
Руководитель практики - юрист ООО Юридический центр «Чернышов и Партнеры»
Ефремов Сергей Николаевич.